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【世界报资讯】绿城的长沙大败局

来源:地产八卦女 小艾

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【资料图】

大家好,我是地产八卦女主编小艾。

还记得2005年的时候,一档《超级女声》选秀节目,让长沙成为有史以来第一个网红城市。

也就是那个时候,长沙的经济开始腾飞,到2022年,长沙经济总量从全国排名第28位跃升到第15位,上升幅度排在全国前列。

与此同时,绿城第一次来到长沙,做了第一个豪宅项目绿城青竹园。

当时,《超级女声》异常火热,何炅、杜海涛等一线芒果台明星,有强烈的豪宅置业需求,而长沙绿城青竹园,也就此成了长沙的居住顶峰标杆。

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时间一晃就是十六年。2021年,绿城已经成了“老长沙”,却只做了三个项目:青竹园、桂花城和明月江南。

为了坐稳长沙豪宅三剑客(绿城、运达、建发)的位置,2021年6月8日,绿城经过52轮竞价,拍地拍到熔断,最终通过摇号,以接近29亿的价格拿下了048号南湖地块,即如今的凤起麓鸣项目。

▲这一个项目,是长沙第一块楼面价过万的住宅用地,也是长沙历史上楼面价最贵的第一块地。

我们知道,绿城的调调是地价越高、产品越好,这跟市面上很多房企不一样,很多房企是拿了高价地只会卖地段、不会做产品。而对于凤起麓鸣这个项目,绿城也的确做出了长沙最好的作品。

例如,绿城的户型设计。对于每栋楼不同位置和不同的视野情况,绿城凤起麓鸣都针对性的采用了不同的户型。

▲绿城凤起麓鸣楼栋布局。从图上看,绿城采取的是围合式布局,中央留出了大片空间来做园林景观,保证后面几栋即使看不到江景,也能看到小区内部景观。

值得注意的是,为了最大化的实现“景观自由”、保证瞰江视野的“无界”,绿城摒弃了传统高层建筑四角布置剪力墙的套路设计,而是选择了在户型中央布置剪力墙。这样做的后果,就是土建成本直线上涨。

▲绿城凤起麓鸣315㎡户型,为保证瞰江视野,将剪力墙隐藏在内部而非边角。

而另一方面,对于看不到江的楼栋,绿城就希望通过开发大面宽户型来吸引客户。比如5#栋东边户的220㎡户型。

▲绿城凤起麓鸣220㎡户型,拥有5.5面宽,进深只有面宽的一半,这样的大户型,在全国都比较罕见。

由此,对于户型和楼栋,绿城可谓煞费苦心,在保证了最大化的瞰江视野,也保证了完整的中央花园及采光。

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然而,就是这样的一个优质产品力项目,在长沙却并没有受到我们想象中的热捧。

以开盘为例,项目总共799套,2022年8月项目首次开盘,才卖出94套,不到整体的八分之一。

而截止到2023年6月初,绿城凤起麓鸣,总计网签套数不超过150套,甚至4月份网签仅1套!

要知道,绿城凤起麓鸣,可是在2021年6月拿的地。

整整两年,如今网签的房子不及五分之一,而已支付的土地款 财务费 管理费 工程款,就超过30多亿。凤起麓鸣项目,彻底成了绿城在长沙的滑铁卢!

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为什么绿城凤起麓鸣如此不好卖?

论产品,凤起麓鸣的品质没得说。可是论价格,凤起麓鸣实在是太贵了——当前,凤起麓鸣的报价是27000起,瞰江户型基本3万 了。

也许3万的价格,在南京武汉这样的强二线城市不算啥,可长沙的房价均价才1万出头,部分位置好的地段甚至还有八九千的二手房,就连一路之隔的中海阅湘台,均价也才2万起。

由此可以说,绿城凤起麓鸣的定价,基本脱离了长沙人的房产消费能力。

而另一方面,绿城凤起麓鸣的产品,也仅仅是产品好,其城市界面和地段,并不适合做如此“豪奢”的定位与投资。

比如其城市界面。其实凤起麓鸣的城市界面真的很一般,比如周边的学区,是名不见经传的仰天湖金峰小学;比如周边环境,是众多高密度的刚需盘环绕,其中就有著名的新力铂园。

再比如江景。凤起麓鸣项目最直接的卖点就是“江景大平层”,但江景有很多种,凤起麓鸣的江景,只能说是“有江无景”。

以下是滨江两岸的江景:

▲来长沙旅游的游客,基本都坐过轮渡“夜游湘江”、观赏滨江两岸的夜景。

依托于湘江沿岸的打卡景点,如渔人码头、湘江一桥、海信广场、北辰三角洲、万达楼群、杜甫江阁、橘子洲,长沙江景一向是很好的卖点。

可惜,如此绚烂的夜景,到橘子洲头的伟人雕像便戛然而止(坐游轮夜游一次湘江便知)。而不凑巧的是,凤起麓鸣的夜景,刚刚只能看到橘子洲头。

▲长沙最绚烂的江景,在橘子洲沿湘江以北。而凤起麓鸣对面是大学城和岳麓山,没有高楼大厦组成的天际线更没有灯光秀,晚上几乎看不到任何江景。

至于白天,凤起麓鸣就更惨了,一路之隔便是公墓,而江对岸也全部都是低矮的老小区。

事实上,长沙真正的好江景,要么是橘子洲以北的市中心江景房,要么是新开铺以南的郊区江景房。以下是均价仅1w6的某郊区盘江景:

由此,单纯从江景的角度看,绿城凤起麓鸣的价格,其实远远超出其本身的价值。

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炒房圈曾有个著名的理论,叫做CEO盘或者贵妇盘,意思是说,在房地产火爆的时候,国内的一些贵妇们,有钱、有闲、还有着谜一样的自信,相信自己能够为家里理财分忧而“投资”房产。

贵妇买房子,有几个要求。首先,绝对不排队、不抢购;其次,不惹麻烦,即不买二手房;最后就是装修精美、现房交付。这些因素拼凑起来,便是CEO盘。

CEO盘最大的特征,其实就是逼格。为此,开发商和物业会把“各项附加值”做到极致,比如品质规格、户型景观,都是长沙顶尖的;比如用户体验,去看这个楼盘是需要百万验资的.....而同时,它也会把价格做到极致。

然而,房价下行的时候,覆巢之下,安有完卵?在长沙非热门核心的地段,非要卖江景和品质,即使是绿城,又有多大的胜算呢?

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